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最年轻的上市房企,新力控股靠的是实力还是运气?

创业资讯 2019-11-15 评论(0)
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意料之外,却又情理之中,让人惊叹的是不到10岁的新力控股于今天成功登陆资本市场,成为最年轻的上市房企。情理之中的是行业前40强未上市的房企已经不多了,新力控股上市是大势所趋。尤其是在融资渠道收紧的环境下,房企融资成本不断走高,便催生了除新力控股外,德信中国和中梁控股等房企的上市征程。

不到10年的发展,新力控股不仅在江西省处于领先地位,还将业务拓展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及其他具有高增长潜力的地区,并且成功上市。近千页招股说明书向众人展示了其高增长的背后是步步为营,未来可期!

最年轻的上市房企,新力控股靠的是实力还是运气?

一、业绩排名双升,“新力”品牌支撑未来发展

2016年至2018年,新力控股的销售业绩翻倍增长,同比增长速度分别高达180%和116.3%,销售规模在全国的排名从2016年87名,上升到2018年34名,根据亿翰智库《2019年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单,截止2019年10月,新力控股的销售金额867.7亿元,直逼千亿,排名升至31名。销售均价从2016年的9331元/平方米涨至2019年10月的17399.2元/平方米,产品的溢价能力不断提升。

此外,根据亿翰智库发布的《2019中国房企综合实力TOP200研究报告》,新力控股综合实力荣登TOP29,成功进入前30强阵营。

最年轻的上市房企,新力控股靠的是实力还是运气?

如果说优质的土地储备是新力控股业绩腾飞的基础,那么高质量的产品则是新力控股被认可的关键。新力控股有三大住宅物业开发项目,即“悦系”、“园系”和“湾系”,分别能够满足大家庭和高收入家庭、改善型家庭和首次置业者三大不同群体的需求,典型如首个住宅项目南昌帝泊湾,该项目曾获得中国园林网颁发的全国风景园林工程银奖,深受消费者喜爱,也曾吸引众多的参观者。在产品组合方面,新力控股会根据政府监管容积率、项目位置、土地规模及成本、市场和开发规划等严肃调整产品组合,来维持或提高项目议价能力,进而提升利润率水平。

除此之外,新力控股还发展商业和综合物业,自2013年在南昌市开始发展首个物业项目—南昌新力中心以来,不断扩充业务范围,截止2019年7月31日,拥有7个在建商业物业,总建筑面积为26.8万平方米,都将持续为新力控股的规模添砖增瓦。

二、“聚焦+择优”组合布局,扩充全国版图

新力控股起源于江西省南昌市,2010年3月江西新力置地成立,并收购了第一幅地块。2013年将其发展为新力的首个住宅物业项目南昌帝泊湾。随着业务的不断外拓,“新力”品牌不断拓展到全国不同的城市。

为了实现可持续增长,新力控股于2016年开始策略性的拓展至江苏、惠州及武汉等城市以巩固位于长三角地区、粤港澳大湾区及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区的地位。2017年,新力控股将总部迁往上海,上海作为人才、资金等资源的聚集地,新力此举将为企业的全国化扩张奠定基础。

截止到2019年7月31日,新力控股拥有110个处于不同开发阶段的物业项目,总土地储备1500万平方米,覆盖全国11个省份27个城市。新力控股起源于江西,经过多年的深耕,江西的土地储备117.8万平方米,占比49.4%,其中南昌和赣州的占比相对较多,占比分别为34%和5.3%。

外拓的三大区域中,重仓的是粤港澳大湾区,土地储备77.5万平方米,占比23.2%。随着粤港澳大湾区红利的持续释放,将会给新力控股带来更高的业绩增长。其次是华中华西核心城市及其他高增长潜力地区,目前有22个项目位于长沙、武汉、成都、合肥等具有经济增长潜力的二线城市,土地储备占比17.2%。

最年轻的上市房企,新力控股靠的是实力还是运气?

最年轻的上市房企,新力控股靠的是实力还是运气?

新力控股如今优质的土地储备主要得益于其独到的布局策略和拿地手法:

第一、在选择未来发展城市时,新力控股通过对该城市的人口、GDP增长率、平均可支配收入及宏观经济趋势进行评估,除此之外还会评估当地的市场情况和竞争对手的情况,综合评估以后,进驻具有高增长潜力的城市。从新力控股的土地储备分布情况看,新力倾向于进驻南昌、无锡、苏州等具有高增长潜力的二线城市,三四线城市的土地储备占比34.3%,主要是在惠州的土地储备比较多,占20.2%。惠州作为大湾区内重点城市,毗邻深广,地理位置优越,未来将更多承接大湾区的政策利好。

第二、在进驻的区域采用“聚焦+择优”相结合的布局策略,对于江西省大本营和粤港高大湾区采用“聚焦深耕”的策略,其中,江西省作为重仓的大本营,共有55个项目,仅南昌便占比81.8%,吉安、景德镇、福州、上饶等城市虽有布局,但最多只有1个项目,主要资源集中在南昌市。粤港澳大湾区作为新力控股第二看中的区域同样采用聚焦的策略,共拥有20个项目,惠州集中了15个项目,占比75%,清远、广州、中山三个城市也只布局1个项目。

对于长三角区域和华中华西核心城市区域则采用“择优布局,机会深耕”的策略,即有选择性甄别优质城市,并进行深耕。华中华西核心城市区域表现的最为明显,在该区域新力控股基本进驻优质的二线城市,当前每个城市基本部署2-3个项目,长沙已布局7个项目。重仓区域聚焦,其他区域择优布局的组合战略,既有利于发挥自身优势,又能分散市场不确定性风险,使得新力控股的城市布局大放异彩。

第三、根据需要灵活调整三种拿地方式。为了最大限度的降低拿地成本,2018年以前,新力控股特别偏爱通过收并购拿地,其次是在公开市场通过招拍挂拿地。2016年新力控股获取14幅地块,其中13幅是通过收并购的方式取得。2017年新力控股获取29幅地块,其中6幅是通过招拍挂取得,21幅是通过收并购方式取得,2幅是通过与其他开发商合作方式取得。

为了保障公司增长质量,新力控股2018开始调整拿地策略,逐渐加大招拍挂拿地的比例,以锁定利润。2018年获取19幅地块,招拍挂、收并购和合作拿地三种方式的占比分别为37%、42%和21%,三种拿地方式更趋向与均衡使用。通过拿地方式的调整,归属于母公司的净利润有了很大的提升,占比提升至74.5%。

截止7月31日,新力控股2019年获取26块幅地块,招拍挂方式拿地占比为54%,较2016年提升47个百分点。通过收并购方式拿地的比例从2016年93%下降至27%。通过与其他开发商合作方式拿地的比例适当提升至19%。

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三、标准化经营程序,终成高利润利器

2016年至2018年,新力控股的营业收入由22.2亿元增长将近4倍至84.2亿元,年化复合增长率高达94.6%。截止2019年4月30日,实现营业收入57.1亿元,同比增长高达278.4%。新力控股高速增长的业绩背后离不开交付总建筑面积的增加,由2016年的35.3万平方米增加至2018年的112.0万平方米。

此外,新力控股近3年的盈利能力不断提升,毛利润率快速增长,2016年至2017年毛利润率分别为24.7%、33.7%和37.3%,基本上每年增长6.3个百分点。我们看到的毛利润率不仅仅是一串数字,更代表了新力控股的成本控制能力,如标准化的经营程序有助于控制其开发和建设成本。2016年至2018年,新力控股的平均土地成本分别为1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米,与万元的销售均价相比,拿地成本控制的非常好。

净利润率保持平稳上行的趋势,2016年至2018年净利润率分别为5.9%、5.3%和6.6%,截止2019年4月30日,净利润率4.9%,较2018年同期增长1.9个百分点。

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四、现金流充裕,风险把控能力强

资金是企业得以生存的血液,对于房企而言,以杠杆撬动规模增长并不是一件坏事,最重要的是如何能将加杠杆带来的潜在风险把握在可控范围内,这就考验企业的现金流管控能力。

新力控股在这一方面可圈可点,得益于新力控股现金流的逐渐增加和长短期债务结构的调整,2017年至2019年8月31日,新力控股的长短期债务结构在不断的优化,短期债务占总债务的比重分别为55.5%、41.7%和38.2%。2016年至2018年将现金短债比由0.35提升至1.1,完全身处安全边界以内。

新力控股拥有多元化的融资渠道,使得资本结构和流动性不断的优化,包括银行及其他贷款及公司债,截止2019年4月,已发行三笔3.13亿元、2.76亿元和4.17亿元的私人公司债券,利率分别为7.9%、7.5%和7.5%。上市后的新力控股,可谓开启了新的篇章,融资渠道会不断的打开,融资来源不断的丰富,相信随着未来规模的不断扩张,现金回款不断增多,新力控股的长短期偿债能力均会日渐增强。

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