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世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

创业资讯 2020-01-14 评论(0)
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引 言

1月13日下午,世茂集团与福晟集团品牌联合发布会于福州世茂洲际酒店举行。世茂集团此次收购福晟集团的87个项目,成为2020年首个大型收并购事件,甚至被称为“世纪大并购”。世茂凭借什么样的实力完成了这样一件“世纪大单”?收并购浪潮下又给企业带来怎样的启示?我们来一一解析。

目录:

一、“大鱼吃大鱼”时代来临,收并购考验房企实力

二、世茂重回榜单前十,高速增长下财务仍然稳健

三、收并购浪潮来袭,企业应注重四个聚焦

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

一、“大鱼吃大鱼”时代来临,

收并购考验房企实力 

世茂房地产此次收购福晟集团87个项目,以最大股东的身份操盘所收购项目。过去的收并购案例主要是由全国性房企重组地方性中小企业,并购双方在销售额和资产量上差距明显,总体呈现的仍是“大鱼吃小鱼”的局面。但本次交易可以用“大鱼吃大鱼”来形容,根据亿翰智《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》,世茂房地产位居前十,而被收购方福晟集团位列TOP56,销售规模超600亿元。房地产行业由高速发展时期进入横盘期,加之2019年融资监管政策收紧,众多房企所面临的生存压力史无前例,而世茂房地产作为实力雄厚的头部房企显然抓住了这一波收并购机会。

此次收购由世茂房地产旗下世茂海峡主导完成。近两年,世茂房地产的大多数收并购,多由世茂海峡完成。2018年,世茂海峡陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包,累计金额近200亿元。世茂海峡在世茂房地产近两年的快速发展中发挥着举足轻重的作用。2019年世茂海峡业绩贡献率超40%,其中福建区域业绩贡献率超30%。另外,世茂海峡现在代管世茂华南区域。

此次收购所涉及项目位于福晟所有布局区域,主要分布在广东和福建。截止2019年6月30日,世茂房地产拥有可售货值约10500亿元,其中粤港澳大湾区占比24.8%,仅次于长三角地区。此次收购完成后,世茂房地产在粤港澳大湾区的布局将更加丰富。在大湾区规划利好下,土地储备扩充及区域布局的优化将为企业发展提供更多动力。与此同时,大湾区作为众多头部房企大本营,竞争激烈,并有众多外来房企涌入,世茂房地产仍将面临激烈的市场竞争。

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

同时,福晟集团在粤港澳大湾区拥有建筑面积达1000万平米的旧改项目,将把广州南沙和荔湾、东莞、深圳等地的旧改项目交由世茂房地产操盘经营。一方面,旧改项目一般可通过一二级联动开发、一级开发和住房销售实现利润,相较于一般物业开发而言盈利能力更强,旧改项目的纳入将为世茂房地产未来的利润结转提供保障。但另一方面,旧改项目涉及的利益主体较多,开发周期较长,对世茂房地产的旧改操盘能力有一定的考验。 

近年来,世茂房地产在收并购方面持续发力。2019年上半年,世茂房地产新增土地储备1412万平米,按金额来看,通过收并购方式取得的新增土地储备占比约60%,较2018年提升了37个百分点。从拿地成本来看,收并购获取的土地成本远低于招拍挂等方式。根据亿翰智库监测,2018年世茂房地产通过收并购获取的土地成本仅为849.5元/平米,而2019年进一步降低至410.2元/平米,极低的土地成本为世茂房地产的业绩提供了较多的盈利空间。

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

二、世茂重回榜单前十,

高速增长下财务仍然稳健

2019年,世茂房地产以2600.7亿元的销售金额回归行业排名TOP10。经过两年的蛰伏,世茂房地产在2017年突破千亿,2018年逼近前十,2019年继续高歌猛进,重回前十阵营。

2019年世茂房地产销售金额同比增速达48%,在房地产行业增速放缓的当下,世茂房地产仍能保持较高的增长速度,重回前十实至名归!不仅如此,在亿翰智库2019年地产十大赢家评选中,世茂房地产以“赢在‘变革’”位列其中。

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

某种程度上,“收并购”助力了世茂房地产的加速,使其荣登新一届“并购王”,作为曾经的十强选手,世茂的回归也是情理之中。

另一方面,高歌猛进下的世茂房地产各项财务指标依然稳健。首先,世茂房地产拥有充裕的货币资金。截止2019年6月底,世茂房地产持有货币资金522.34亿元,较2018年同期增加45%。充裕的资金下短期流动性良好,2019年上半年现金短债比为1.6倍,在2019年上半年近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债的行情下,世茂房地产表现优异。

其次,世茂房地产的财务杠杆处于合理水平。2019年上半年净负债率仅为59.6%,世茂房地产的净负债率常年保持在60%左右,远低于YH50房企的平均水平。对于高速增长的世茂房地产而言,仍能将各项财务指标保持稳健水平,体现了世茂房地产较强的运营能力和风险管控能力。

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

三、收并购浪潮来袭,企业应注重四个聚焦

随着行业集中度的不断提升,行业头部格局不断稳固,2019年TOP30门槛值已超千亿。与此同时,留给中小企业的机会却越来越少,并且地产行业的容错度降低。本次交易的被收购方,曾经也是稳健经营的典范,但在瞬息万变的行情之下,连续踏空节奏,加上应对失当,最终酿下今日的苦果。

收并购浪潮来袭,也体现出当下地产行业之艰难。对于进入发展困境的房企而言,或多或少有都有自身的原因,但主要可分为三类:

第一种是过早、过度进行多元化;

第二种是单边能力过强但其他能力缺位的房企。比如投资能力强但运营能力、营销能力差,则会陷入高杠杆、高负债、低周转、低现金流的局面而面临风险;

第三种是“赌性”太重的房企。在行业上行周期怎么样做都是对的,但行业进入震荡通道的当下,仍按照以往的思维行事则容易使企业陷入困境。

对于企业来说,需做到四个聚焦才能穿越周期和实现长期的发展。

第一,聚焦现金流的安全,严格把控负债指标。房地产作为资金密集型行业,在政策调控较紧的当下,尤其是融资端不断收紧,融资成本水涨船高,现金流更是注重之重。建议当下企业建立以现金流为核心的运营体系,在集团、区域、项目各层面对现金流进行全流程管控,尤其需要关注货币资金和短期负债指标,使负债率处于可控水平。

第二,聚焦主业的强化,坚守地产主业,适度投入地产相关多元化产业。2019年新城城镇化建设明确提出一个百分点的城镇化增长要求,加之不同城市取消或放宽了落户限制,预计至少未来2-3年城镇化速度仍能保持,基本置业需求仍在,住宅开发仍有增长空间,坚决不能放弃主业。在精进主业的基础上,企业可结合本身基因和资源情况,适度投入部分地产相关的多元化业务作为长期战略,但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原则,同时平衡好主业与其他业务的结构关系。

第三,聚焦产品的雕琢,挖掘服务的价值。行业进入横盘期,随着消费者对产品的认知增强,信息越来越透明,市场逐渐成为买方市场,产品端的竞争又成为房企角逐的主要阵地之一,好的产品不仅能为房企争取更多的溢价,同时在资源获取、寻求合作、品牌效应等方面都具有很大优势。未来房地产市场肯定是做存量,服务的比重会越来越大,因此企业要挖掘服务的价值,才能为企业长足发展奠定基础。

第四,聚焦资源的补位,通过合作构建自我资源矩阵。当下房地产行业的竞争格局与以往大有不同,合作是当下房企生存和竞争的主要形式,合作的本质是优势交换,合作的目的是完善自我的资源矩阵。而资源矩阵大致可分为三类,第一个是要素矩阵,就包括资金、土地等;第二个是能力矩阵,比如产品能力、运营能力、服务能力等,通过与房企的合作学习来提升自己的能力;第三个是渠道矩阵,通过合作去扩大自己的渠道,比如当企业新进入一个区域的时候,与本土房企合作很可作为一个突破口,熟悉市场环境后,就能构建自己在该区域的渠道体系。

世茂完成“世纪大并购”,收并购浪潮下企业如何应对?

世茂房地产凭借其雄厚的实力、稳健的财务,在收并购方面持续发力,以快速的业绩增长在榜单中重新回归前十,完成此次重量级的收购交易后,也将世茂房地产未来的发展注入新的活力。与此同时,行业由高速发展期进入横盘期,企业面临的生存压力加大,在收并购浪潮下,企业也应加强管理,注重“四个聚焦”,才能实现企业的长期稳健发展。

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