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2019土地市场十宗“最”!【年度盘点丨土地市场】

创业资讯 2020-01-16 评论(0)
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1、“最赚钱”:

2019土地出让金收入最高的城市

杭州是2019年全国各城市土地出让金收入之最的城市,收入达到2295.7亿元,超过位居第二位的苏州接近600亿元,同比增长11.3%,已经连续两年位居全国土地出让金收入榜首。杭州之所以能够成为土地市场上“最赚钱”的城市有两个原因:

第一,土地价值高,避险能力强。杭州作为核心二线城市,经济水平较高,居民购买能力强,同时承接长三角地区其他城市资源,需求旺盛从而带动土地增值。在行业周期下行期间,融资的收紧使房企补充货源更倾向布局经济水平偏高、人口充足的高能级城市,这些城市土地价值高,避险能力强,能够大大减少房企投资翻车概率。

第二,需求充足,成交同比收窄。杭州经济水平高,依靠内生性增长就可以孕育出大量的需求,同时所处位置接近上海,叠加人才新政措施,更易承接城市外部高端人才流入,增加需求。作为核心二线城市,杭州受政策调控影响比较明显,既出现过万人摇号的场面,也有成交探底的时期。2019全年,杭州成交量同比持续收窄,在需求不断增加,价格稳定增长的同时,房企争相涌入,从而带动城市土地价格上涨。

2019土地市场十宗“最”!【年度盘点丨土地市场】

2、“最昂贵”:

土地成交均价最高的城市

当一个城市同时满足经济水平高、基建设施发达、科技创新能力强、人口净流入增长等特点的情况下,那么这个城市大概率是核心都市,地价、房价均处于全国前列。深圳便是2019年土地成交均价最高的城市,平均成交楼面价达到29751元/平米,当之无愧“最昂贵”的城市。

在我们熟知的一线城市中,深圳后来居上,GDP快速增长,科技创新能力在国内首屈一指,成为人才净流入的重点城市。在此期间,房价不断提升,带动地价提高,而这种趋势也呈现不可逆现象。根据一线城市已开发面积来看,深圳的建成区面积在四个城市中是最低的,但主要是城市面积本身较小,从开发比例来看,深圳已经完成了49%,相比来讲,北京、上海和广州开发比例最高也仅为22%。未来,深圳虽然有较大的开发空间,但是可开发的规模有限,随着持续的开发建设,土地资源稀缺性影响就愈发明显,地价贵也就理所当然。稀缺即价值。

2019土地市场十宗“最”!【年度盘点丨土地市场】

3、“最破费”:

单日成交金额最高的城市

时间回到2019年6月24日,深圳当天经历了史诗级的土拍,2小时成交金额达224亿元,成为单日成交金额最高的城市,这也是深圳沉寂了半年之后的最大手笔,同时这也是深圳2019年首次出让宅地,也是继2018年12月以后,深圳半年内再次出让宅地。最终,越秀、龙光、中海、电建、平安成为最大赢家,为这次史诗级土拍买单,这一日也成为了2019年深圳市场房企“最破费”的一日。

此次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让。即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。另外,出让宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房,商品住宅限售3年。那么这些企业有多热情呢,当天参与竞拍的房企达到80多家,且五宗地的拍卖都是在15分钟内全部停止叫价,转向拍人才住房面积,甚至有的房企代表直接坐不住,不用号码牌,直接喊价。主要原因还是深圳新增土地尤其是宅地供应比较稀缺,新房成交量走高吸引企业不断涌入,使得这次集中拍卖宅地引起极高的关注。

4、“最地主”:

土地供应最多的城市

2019年重庆凭借供地6104万平米,一举夺得2019年“最地主”的城市,供地面积全国第一。但是相比土地供应规模前十的城市,重庆并不是房企热衷的区域,根据成交面积/供应面积比值来看,重庆是68.6%,位列前十城市中最低,但从成交面积的绝对值看,重庆成交的土地依然最多。

2019土地市场十宗“最”!【年度盘点丨土地市场】

5、“最落寞”:

流拍数量最多的城市

2019年土地流拍数量最多的城市是金华,土地流拍数量合计129宗,流拍率为18.1%,涉及的规划建筑面积仅51.5万平米,楼面价超过4000元/平米,紧随其后的是重庆、济宁、潍坊和南阳等城市,房企在这类城市拿地意愿偏低,在市场趋冷的背景下,逐渐撤离经济水平较低的中小城市,回归一二线已经成为事实。金华位于长三角地区的浙江区域,本身所处地区经济水平偏高,但金华本身的城市特点表现为“县强市弱”,难以形成城市核心,因此整个市场并不像浙江其他地级市的热度高,从而造成金华成为2019年“最落寞”的城市。

2019土地市场十宗“最”!【年度盘点丨土地市场】

6、“最失望”:

流拍规模最大的城市

虽说金华是流拍数量最多的城市,但是由于地块都比较小,流拍地块的建面并不大,而流拍规模最大的城市当属重庆。2019年,重庆流拍地块为60宗,仅次于金华,但流拍地块规划建面691.2万平米,远超其他城市。重庆土地流拍规模最大的原因一方面是土地供给较多,从而流拍相应上行;另一方面是当地新房市场成交量全年处于低位,在需求不足的情况下,房企的拿地意愿就会降低,进而导致土地流拍规模增多。

2019土地市场十宗“最”!【年度盘点丨土地市场】

7、“最吸引”:

土地成交量最高的区县

2019年青岛市黄岛区,成交规模758.1万平米,成交金额260.4亿元,成为了2019年全国“最吸引”房企投资的区县。黄岛区又称青岛西海岸新区,是国家海陆统筹发展试验区、国际高端海洋产业集聚区、海洋经济国际合作示范区、国际航运枢纽、山东半岛蓝色经济先导区。

我们认为,黄岛区之所以能够成为成交量最高的区县,主要原因是一线城市中心城区土地资源有限,已经很难有充足的土地可以提供;而普通三四线城市经历了2017和2018年市场轮动影响之后,2019年成交下滑,并且这类城市无论经济或者产业基础相对偏弱,最大的问题就是很难留住人口,尤其是人才,从而房企在此的投资力度较弱。而二线城市和强三线城市就成为企业主要的选择,这些城市完善的基建工程、教育环境、产业入驻、人才新政不断吸引高端先进人才流入,从而短时间内使城市需求增加,也是房企投资布局的重点。

8、“最土豪”:

成交金额最高的地块

前面我们披露了土地出让金收入最多和成交均价最高的两个城市,那么成交金额最高的地块是出自这些城市吗?答案是肯定的。

2019年7月30日,杭州上城区成功出让1宗土地,成交金额达97.9亿元,由新世界发展拍得,土地楼面价24860元/平米,溢价率3.9%。这块土地成交金额接近百亿,除了地块面积的因素外,最主要的原因是地块处于杭州的中心城区,土地价值偏高,抗风险能力强,新世界发展也一举成为了2019年“最土豪”企业。

根据公告,地块毛坯房销售均价上限不超过63800元/平米,我们假设最终项目销售均价是63000元/平米,房地比也仅为0.4,地块利润空间有所保障。除此之外,新世界发展作为商住一体的公司,在周边建立商场能与住宅形成协同效应,而且地块位于中心城区,客流量充足。

9、“最名贵”:

成交单价最高的地块

土地成交单价最高的地块往往位于核心城市中的核心地段,这些区域房价偏高,土地稀缺从而导致土地价格偏高。这块单价最高的土地就诞生于北京朝阳区,成交楼面价69542元/平米,高于附近楼盘限价,其中规划建面4.3万平米,成交金额30.2亿元,溢价率23.3%,最终由恒基兆业摘得2019年“最名贵”的地块。

这宗地块被业内人士赞誉为“孙河明珠”,同时,这也是2019年孙河板块出让的第一宗不限价宅地,也是孙河别墅区域内倒数第二宗住宅供地。参与报名竞拍企业合计10家,其中华润/中粮、首创/招商以联合体拿地方式报名,其余企业分别是保利、碧桂园、首开、龙湖、中海、中国平安、恒基兆业、 昆泰集团。经过24轮激烈竞拍后,最终由港资房企恒基兆业以30.2亿元成交。

根据我们监测,地块周边是高端项目集聚区,商品房项目预售均价在80000元/平米,少数双拼、类独栋产品,预售价格最高达到100000元/平米。

10、“最热门”:

举牌次数最多的地块

融资收紧制约了房企拿地力度,但当遇到渴求的地块时,企业会想尽办法将其归于门下。根据亿翰智库监测,2019年最受企业追捧、举牌次数最多的这宗土地位于广西北海市,是一宗城镇住宅用地。这宗地块成交于7月28日,当日参与竞拍企业包括碧桂园、龙光、彰泰、大都和荣和,最终经过194次举牌由深耕广西的彰泰集团摘取,并且17.9亿的成交金额刷新北海的土拍记录。另外,这宗地块周边均是彰泰的项目,包括彰泰·红树湾、彰泰·观江海、彰泰·春江海岸,这一带俨然已成为“彰泰街”。

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