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供应与成交齐降,疫情过后,预期年中再迎成交热潮丨地产防疫战(土地篇)

创业资讯 2020-02-10 评论(0)
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一、土地供应同环比全面下滑,

疫情过后,土地供应节奏有望加快

2020年1月全国200城合计供应规划建筑面积24505.6万平米,同、环比分别下行17%和56%。其中,一线城市1月土地供应宗数44幅,涉及规划建筑面积454.9万平米,同比、环比分别下行6%、40%。

分城市来看,上海广州均推出17宗土地,规划建筑面积分别为128.5、204.3万平米;北京供应土地10宗,涉及规划建筑面积122.1万平米;深圳本月无土地供应。

核心二线城市1月土地供应数量107块,涉及规划建筑面积1215.8万平米,同、环比分别下滑47%和75%。普通二线城市1月土地供应宗数284块,涉及规划建筑面积2495.5万平米,同、环比分别下行42%和59%。三四线城市1月土地供应宗数3439块,涉及规划建筑面积20339.5万平米,同、环比分别下降9%和54%。

整体来看,1月土地供应不达预期,同环比全面下行。我们认为有两个原因:

01

 第一

受春节假期和肺炎疫情双重影响,经济活动基本停止,企业销售停滞、回款减少导致资金短缺,需求不足影响供给减少。

02

 第二

肺炎疫情扩散超出预期,政府忙于应对疫情防控工作,导致土地供应减少。

短期来看,受疫情扩散影响,政府忙于防控工作,预期一季度土地供应同比下降。

长期来看,土地出让金仍是政府财政收入的重要来源,所以我们认为,当疫情结束后,政府有望恢复供应,加快供地节奏;且房企停滞的销售预计将恢复,并加快资金回流,从而房企土地需求集中释放,进一步促使土地供应提升。

图表①:2020年1月份土地供应规划建筑面积情况(万平米)

供应与成交齐降,疫情过后,预期年中再迎成交热潮丨地产防疫战(土地篇)

资料来源:亿翰智库

二、春节及疫情导致土地成交遇冷,

但对成交楼面价和溢价率影响有限

1.土地成交热度遇冷,预期年中再迎成交热潮

2020年1月,全国200城土地成交合计规划建筑面积11604.1万平米,同比、环比分别下降45%、66%。

受春节假期、肺炎疫情等多因素影响,各能级城市土地成交同环比全面下跌。

其中,一线城市1月土地成交规划建筑面积261.0万平米,同、环比分别下降24%和68%;

核心二线城市1月土地成交规划建筑面积1295.7万平米,同、环比分别下行42%和67%;

普通二线城市1月土地成交规划建筑面积1804.8万平米,同、环比分别下行38%和63%;

三四线城市1月土地成交规划建筑面积8242.7万平米,同比、环比分别下滑47%、66%。

整体来看,2020年初土地市场成交热度全面遇冷,但这要从时间线上来解释。

在疫情扩散之前,也就是在1月的前半个月,土地市场迎来成交热潮,全国200城连续三周的成交量超过2900万平米。这一时期,土地市场热度上扬的原因一部分在于2019年底,房企已经就部分土地和政府接洽,2020年初成交理所当然;另一部分在于前半个月融资窗口期到来,房企资金流入从而增加土地的成交量。

然而好景不长,疫情扩散叠加春节放假影响,社会经济活动基本停止,政府忙于控制疫情,土地供应减少;房企售楼部关闭、返乡置业减少导致销售基本处于零增长,回款减少,使企业面临现金流困境。即:供给减少,需求不足导致这一时期土地成交呈阶梯状下滑。鉴于当前疫情仍较为严峻,我们认为一季度土地市场成交热度难有提升。

但是当疫情结束后,我们认为土地市场会有较好的预期。

首先,从供给端来看,土地出让金是政府财政收入的重要来源,一季度土地供应的减少,有望在二季度后通过加快供地节奏增加土地供应。

其次,从需求端来看,房企规模发展需要充足的货值储备。经过去杠杆之后,房企土地储备去化周期已经缩短至2.5年左右,需要及时补仓才能保障“投-融-建-销”的稳步运行。一季度本身就是房企补仓的重要时机,为下半年的销售做准备,而预期一季度受疫情影响投资拿地热度下降后,会在后期采用加快投资、赶工等方式提快节奏,从而保障全年的销售目标的实现。

最后,房地产行业仍是中国经济发展的重要支柱。疫情期间行业销售基本停止,从而导致大批房企面临资金压力,叠加宏观经济下行影响,房企融资环境有望实现边际宽松,从而催生年中的土地成交热潮。

图表②:2020年1月份各能级城市成交规划建筑面积情况(万平米)

供应与成交齐降,疫情过后,预期年中再迎成交热潮丨地产防疫战(土地篇)

资料来源:亿翰智库

2.楼面价和溢价率影响不大,若供应加快,流拍或将增加

从成交楼面均价看,1月各能级城市同比全面提升,仅三四线成交楼面均价环比小幅下行;从溢价率来看,核心二线和三四线城市同环比均有提升,普通二线溢价率同环比下行;从流拍来看,受供应大幅下降影响,各能级城市土地流拍数量均有降低,以二线和三四线城市表现最甚,环比降幅70%左右。

① 各能级城市成交楼面价同比稳升,疫情对其影响不大

2020年1月,一线城市土地成交楼面均价为19209.3元/平米,同比、环比均上涨,分别为26%和41%;核心二线城市1月成交楼面均价为6318.8元/平米,同比、环比分别上行31%和9%;普通二线城市1月成交楼面均价为3256.7元/平米,同比、环比分别上升22%和8%;三四线城市1月成交楼面均价为1624.9元/平米,同比上涨30%,环比下跌7%。

综合来看,各能级城市土地成交楼面价均实现同比增长,环比仅有三四线城市小幅下降,此次疫情对土地成交楼面价影响并不大,我们认为这是大中型民企重点布局一二线和强三线城市所致,主要原因是:

01

国企/央企这一期间积极做出社会责任,重心不完全在规模的扩张上,投资力度有所减弱;

02

小型房企本身融资难度就大,当销售停滞后,很难有新的资金流入,为避免现金流断裂风险,投资力度减弱;

03

大中型民企虽面临同样的困境,但资金运营能力更强,尤其是这些企业重点布局高能级、高价值区域,从而使成交楼面价涨幅增强。

图表③2020年1月各能级城市土地成交楼面均价情况(元/平米)

供应与成交齐降,疫情过后,预期年中再迎成交热潮丨地产防疫战(土地篇)

资料来源:亿翰智库

② 房企补仓意愿增强,或将持续推动溢价率增长

1月一线城市溢价率同比有所下滑,但环比大幅上行。核心二线和普通二线城市溢价率同环比刚好相反,核心二线同环比均上行,普通二线同环比均下滑。三四线城市溢价率同比、环比均上行。其中,一线城市溢价率同比下滑5%,环比上升429%;核心二线同、环比分别上行49%和37%;普通二线城市同环比分别下降27%和47%;三四线城市同比、环比分别上升38%和33%。

综合来看,房企在一二线核心城市和强三线城市保持拿地热情,而这也是长期趋势。

我们认为,即使面临客观环境的不可预知性,房企拿地意愿仍比较强,对于资金充裕的房企来说,疫情因素并不会导致投资拿地竞争力降低,溢价率下滑。

但从长期来看,行业融资、调控存在边际放宽预期,所以当疫情过后,房企销售恢复,资金流入增加,多数房企为完成全年销售目标不得不加大补仓力度,溢价率将有望实现大幅增长。

图表④2020年1月各能级城市土地成交平均溢价率情况

供应与成交齐降,疫情过后,预期年中再迎成交热潮丨地产防疫战(土地篇)

资料来源:亿翰智库

③ 受供应减少影响流拍大降,后市或将增长

1月,各能级城市土地流拍数量相比12月大幅下降。其中,一线没有城市出现流拍;核心二线城市土地流拍数量降至4幅,涉及规划建筑面积为76.5万平米,同比上升18%,环比下行72%;普通二线城市流拍地块降至16幅,涉及规划建筑面积176.0万平米,同比、环比分别下行63%和72%;三四线城市流拍地块降至47幅,涉及规划建筑面积293.2万平米,同比、环比分别下跌73%和69%,主要是由于土地供应大幅减少导致各能级城市土地流拍数量出现下滑。预计当疫情结束后,政府加快土地供应节奏以及行业融资存在放松预期的背景下,土地流拍数量环比或将增长。

图表⑤:2020年1月各能级城市流拍情况

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资料来源:亿翰智库

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