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买房能打75折,这事靠谱吗?|聊聊房子

创业资讯 2020-02-17 评论(0)
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周末,恒大房子打75折的促销活动,炒得轰轰烈烈,光是我的朋友圈就收到了2条广告——

买房能打75折,这事靠谱吗?|聊聊房子

这么大的折扣搁在房子上,再配上火力强劲的网上宣传,一下子喜提了好几个热搜。

不过,我要泼一盆冷水了,这个75折还是挺多水分的。

首先,恒大一直以来就把打折玩得很溜;而春季打折卖房,更是固定节目啦。

搜搜“恒大 打折”这样的关键词,比如18年2月初,恒大就搞过全国8.8折的活动;而一些具体楼盘,75折的也不是没有。

买房能打75折,这事靠谱吗?|聊聊房子

当然,这次全国范围内打出75折的力度,折扣的确不小。可还有一个问题是,原价到底是多少?

在促销、打折前,先把房价设得高一些,再让打折力度大一点,是房企常见套路。卖得没少赚多少,买得感觉便宜了不少,双方欢喜,何乐不为呢?

退一步分析,要真在原本的实际售价上打75折,房地产公司大概率是要亏钱的。

再加上国家对房地产市场的调控也很谨慎,换句话说,就是不希望房价“大起大落”——除了不希望涨得厉害,降得多了也不好。

甚至一些地区,比如辽宁大连、广东东莞、安徽马鞍山等,有明文规定限制新房涨跌幅。

通常是限定新备案的商品房售价不得高于/低于备案价格的一定区间,否则没法网签。

这个区间,通常在5%-15%左右。这和实打实的75折,有一定差距,恒大总不至于真的违规降价吧。

 我还有在南京的朋友,特意问了关注的某恒大楼盘。售楼处直接回复,南京现房销售的住宅项目,都不参与这次促销。

所以,看到这75折的噱头,劝你先冷静一下。房子是不是真便宜了,到底便宜了多少先问问打折后的价格,再一对比周边均价,答案不难。

不过,我还是挺佩服恒大的行动速度和创新决心的。

很多人问,疫情对房价有什么影响?这第一个影响因素已经显现了——房企的现金流很紧张了。

房地产企业的典型经营模式,就是从银行借钱买地、盖房,再把房子卖出去后,回笼资金,还银行贷款。所以,房地产企业是典型的高负债行业。

来看两张图:

买房能打75折,这事靠谱吗?|聊聊房子

买房能打75折,这事靠谱吗?|聊聊房子

数据来源:Wind,恒大研究所

第一张,说明房地产行业借钱多。

不过,负债不全是向银行借的钱;很大一部分,是预收账款。而房地产企业的预收账款,主要就是卖期房的钱

所以第二张图说明,卖期房对房地产公司“回血”至关重要。

疫情影响下,房企最怕的事情就是银行的钱要照常还,但没人来售楼处看房买房,回款(回血)断了,相当要命。

这么一品,南京地区的现房不参加活动,就容易理解多了。

我查了下2019年1H的财报数据,恒大的净负债率在上市房企中也算挺高的,有152.1%(数据来源:亿翰智库)。压力大,早点行动也是必须的。 

不过,这压力不止恒大一个房企有,所有的房企短期内都会有影响。从这个角度看,短期楼房打折促销的活动,很可能会变多。

所以,如果你最近恰好准备买房,建议提早做点功课,顺便省一点是有机会的。

但注意2个前提:短期、真的已经想好要买房了

疫情因素毕竟是短期因素,房价中长期的走势受疫情直接影响不大,主要还是要看货币政策、地区发展、人口变化等。

简单来说,千万别因为优惠冲动买房炒房。

另一个让我挺有感触的是线上看房的趋势。虽然买房最终还得线下看了放心,但疫情的确催生了线上看房的兴起。

也许是受到了5000元无条件退还的吸引,恒大官方就表示,3天时间里,“恒房通”新增用户超过300万人。

(不过这里再次提醒一句,5000元无条件退还得留个心眼)

不只是恒大,不少中介平台都上线了VR看房,也能节省不少时间先做粗选

说回个人买房,不时有朋友希望我们来“预测”房价是涨是跌。但大到不同省市,小到同一幢楼里的不同楼层,其实差别都非常大。

假期里,我就和一个计划今年在上海买房的朋友聊了聊,她的思路就挺实在的。

前两年,她就动了买个小房子的念头,首先确定了2件事:

  • 盘点自己的购房基础,包括买房资格、大概能动用的首付资金、贷款政策等;

  • 有了前面的盘点,她大概设定了一个买房时间点,2019-2020比较适合。

明确了这两个方向,买房这个事就具体起来了。准备钱,了解行情,去年下半年开始多跑多看,慢慢自己的喜好、标准也会清晰。

这个春节,她也没闲着,没事会用VR看房线上筛选一些心仪小区的房子,看了房再看看小区环境,她也总结出一套经验,效率还挺高。

这两年,我们一直说房子进入了“个股时代”。比起炒房赚钱,多具体地描绘一下对“家”的要求,比押注式的猜房价涨跌,有价值得多。

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