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疫情之下,新开工、竣工及开发投资研判

创业资讯 2020-02-27 评论(0)
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2020年

引 言

2月27日

房地产行业的发展会受到多种外部因素的影响,包括宏观环境的变化,经济环境的变化,政策的变化,甚至不可抗因素等等都会对企业战略行动、消费者行为决策等造成或多或少的影响。而企业一致性的行为又在一定程度上决定了行业未来的发展趋势。

企业行为变化范围广泛,此篇文章只聚焦于企在新开工与竣工上的行为决策,研究在房企行为变动时,全国房屋新开工面积、竣工面积、房地产开发投资总量变动情况,及在疫情影响之下,全国房屋新开工面积、竣工面积及房地产开发投资变动趋势。

(1) 房企在新开工与竣工决策上的变化

(2) 新开工、竣工、销售之间的变动规律

(3) 新开工、竣工趋势变动的持续性及影响

(4) 疫情之下,新开工、竣工及开发投资走势研判

一、房企在新开工、竣工上有怎样的决策? 

翻看房企年报可以发现,企业在新开工和竣工安排上存在一定的变动规律。总体而言,7家典型房企新开工面积与竣工面积走势保持一致,新开工面积总是处于竣工面积之上,而从2016年开始两者之间的差距不断扩大, 2017年两者之间的背离值(背离值=新开工面积-竣工面积)高达9682万平米,原因或在于限于融资环境的变化,企业纷纷从2016年开始,一定程度上加大新开工力度,放缓竣工节奏,以此缓解资金压力。

疫情之下,新开工、竣工及开发投资研判

总体上看,2006年至 2018年,万科地产的新开工面积、销售面积与竣工面积走势一致,而且销售面积总量介于新开工面积与竣工面积之间,竣工增速与新开工增速之间存在一定时滞,下行周期内,新开工放缓,竣工增速上行,上行的周期内,新开工和竣工面积同步上涨。2006年至2009年期间,新开工与竣工总量基本相当,2008年金融危机时期,销售面积低于竣工面积;2010年开始,新开工与竣工总量之间差距放宽,并持续保持一定距离,2016年新开工与竣工的差距陡增,两者之间的剪刀差迅速扩大。

疫情之下,新开工、竣工及开发投资研判

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保利发展的新开工面积、销售面积和竣工面积走势一致,2016年开始新开工面积与竣工面积之间的差距放大,2018年两者之间的背离值(背离值=新开工面积-竣工面积)达到历年之最,为2179万平米。2009年至2011年、2016年至2018年竣工面积高于销售面积,2012年至2015年竣工面积低于销售面积。

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二、新开工、竣工、销售之间的变动规律

企业的一致性行为将决定行业的走势。通过观察可知,全国房屋新开工面积与销售面积走势保持一致,销售体量越大,新开工面积越高。市场下行时,销售面积下滑,新开工面积也会相应走低,市场行情向好时,销售面积上升,新开工面积也相对保持同向变化。竣工面积与销售面积走势之间具有非典型的线性关系,市场行情向好时,竣工面积与销售面积同向变化,而市场行情下行时,销售下行,而竣工面积会反向走高。

2016年开始,新开工与销售面积之前的变化趋势保持不变,均在不断走高,而竣工面积却出现下滑,即新开工面积增速与竣工面积差距不断扩大。

疫情之下,新开工、竣工及开发投资研判

2016年新开工面积与竣工面积同比增速均由负转正,分别为8.1%和6.1%,2017年新开工面积增速虽有所放缓,但仍达到7%,2018年更是陡增至17.2%,而竣工面积相对疲弱,同比增幅连续两年为负,2017年、2018年分别为-4.4%、-7.8%。竣工与新开工增速之间的剪刀差扩大。2019年竣工面积增速由负转正至2.6%,新开工面积增幅收窄至8.5%,两者之间的剪刀差较2018年有明显收窄。

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为何在销售向好时,竣工面积与新开工面积和销售面积会出现明显背离呢?

1、新开工端,房屋新开工面积之所以快速增长,我们认为原因有五:

其一、由于销售向好,企业在2016年、2017年、2018年年底前补库存的力度相对较大,因此企业有足够的土地资源用于开工、销售;

其二、房地产行业各项调控政策,包括限购、限贷、限价、融资端政策等无明显放松迹象,特别是730中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,明确了行业调控的主基调,政策全面放松的预期减弱,企业纷纷快速出货,因此开工意愿相对强烈;

其三、融资环境收紧,企业面临一定现金流压力,项目开工后,企业可以获得开发贷款,进而可以进行项目的开发建设;

其四、由于资金端的压力,企业对于自有现金的利用率提高,期待快速开工,快速开盘最快速度实现现金回流;

其五、三四线等低能级城市销售面积占比较高,而且预售条件相对宽松,项目开工后可以快速进入销售,因此企业的开工意愿也相对较强。

2、竣工端,为何在新开工面积走高时,房屋竣工面积却在不断下行?我们认为主因在于两点:

其一、主观上,主动放缓竣工。延长竣工时间能在一定程度上减少资金的投入,进而缓解资金压力;

其二、客观上,被动延长竣工周期。严厉政策调控下,部分实力不佳的企业,特别是一些中小型房企可能不堪资金压力,而被迫停工,甚至破产,因而致使竣工周期延长,竣工面积负向增长。

因此,由于新开工的意愿强烈,而竣工意愿收缩,新开工与竣工之间的背离度呈现加大趋势。而且在资金压力约束下,中小房企退出的节奏会加快,这将加速行业整合,综合实力较强的房企迎来并购机遇,随着中小房企的逐步退出,行业集中度也将进一步上升,而且原先停工的项目也将再度复工,进而对竣工面积总量形成一定支撑。

三、新开工、竣工变动趋势的延续性及影响

1、开工与竣工的变动趋势能否延续?

2019年,新开工面积仍然保持快速增长势头,但增速出现明显收缩,至2019年12月为8.5%,主要原因在于由于资金端的压力和土地价格的高企,2018年底开始,企业投资力度明显减弱,由于新开工与土地投资间的时滞,新开工出现增速逐步放缓。

2019年竣工面积维持负增长,3季度开始,竣工面积增速略有反弹至1-12月的2.6%。主要原因在于三四线城市竣工面积占全国竣工面积的比例较高,而且三四线城市预售条件较低,随着2017年销售的商品房逐步进入竣工期,竣工面积增速出现一定恢复,预计未来会继续保持恢复态势,竣工高峰与新开工峰值、销售峰值的时滞也或将越发明显。

预计随着新开工面积增速的收缩和竣工收获期的到来,新开工与竣工面积增速之间的剪刀差将保持收缩之势。

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2、新开工与竣工变动将有哪些影响?

观察历年房地产开发投资数据可以发现,开发投资总量具有一定韧性,未出现过增速为负的情形。2016年开始开发投资增速不断走高,至2018年为9.5%,2019年全年高达9.9%。

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房地产开发投资中主要由两部分投资组成:工程端投资和土地端投资。工程端投资主要包括建安投入等与工程建设相关的资金投入,主要受新开工和竣工面积影响,新开工与竣工面积与开发投资呈正相关关系,新开工面积与竣工面积越高,工程端资金投入也相对较高。

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 2019年,新开工仍然维持高增长态势,2季度末新开工增速逐步放缓。由于新开工与开发投资之间的滞后性,新开工总量高企将对开发投资形成一定支撑,但是放缓的增速使得其对开发投资增速的贡献或将弱化。

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土地端投资主要包括土地出让金及与购买土地相关的各项费用支出,开发投资与土地购置费之间也存在一定时滞。2018年末开始,土地端成交萎缩,2019年土地成交面积和金额同比已由负转正,这对开发投资总量造成反向影响。

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2019年3季度开始,土地成绩面积和金额同比降幅开始收窄,8月单月土地成交金额同比由负转正,单月土地成交面积降幅收窄至-6%,较7月收窄31个百分点。由于前期大量的房屋新开工和销售,企业的土地储备不断消耗,企业补库存的意愿强烈,特别是第二梯队房企追求规模的意愿强烈,因此土地成交出现增速回升的态势,但受限于资金,累计土地成交面积和金额同比增幅回正仍需要一定时间,短期内或不能对开发投资形成正向拉动作用。

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四、疫情之下,新开工、竣工及开发投资将如何变动? 

不同于房屋销售,项目售楼处关闭后,企业尚可以通过线上渠道一部分对冲线下渠道关闭造成的影响(尽管对冲作用亦相当有限),而项目施工建设无法通过线上渠道完成,而受疫情影响,企业纷纷延迟复工,开发建设需要聚集大量人群,尤其是外来务工人员,农民工等,若疫情未得到完全控制,开发建设活动都无法顺利展开,所以疫情尚未得到控制之前,新开工、竣工必将受到一定冲击。

以下我们将重点分析中性假设(假设:疫情于2月达到高峰,3月底前得到有效控制,房地产行业行政性政策和融资政策适度放松)下,房屋新开工面积、竣工面积及房地产开发投资变动情况。

1、新开工、竣工下半年或报复性上涨

若疫情在3月底得到有效控制,则1季度项目开发建设势必受到一定严重影响:第一、疫情影响,企业销售业绩和回款大打折扣,加之融资受阻,企业开工和施工意愿低迷;第二、为了防止疫情的进一步扩散,企业停工成为共性选择;第三、由于2019项目去化率的下行,企业存在一定难以去化的货量,或在1季度通过各种方式实现存货的消化,因此在新开工上或力度不大。

企业开工、施工将在2季度逐步恢复正常,新开工、竣工或将迎来报复性反弹:其一、疫情得到控制,前期积累的购房需求逐步释放,企业销售恢复正常秩序,企业将加速开工,推盘,回款其二、2019年全国商品房销售金额达17万亿,再创新高,大量物业需在2020年实现交付,据亿翰智库调研,房企2020年上半年需交付项目占比在30%-50%,也有企业占比在50%以上,因此,后期企业势必加速施工,竣工总量将大幅反弹。

全年来看,疫情对房屋新开工和竣工面积的短期冲击具有确定性,更长期(全年)来看,疫情影响或有限。而且,历年数据来看,由于季节性因素,一季度房屋新开工、竣工面积占比相对较低,2016年至2019年,1季度新开工面积平均占比为17%,竣工面积平均占比为21%,预计全年新开工、竣工同比涨幅将达到0%、3.8%。

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2、开发投资前低后高,全年仍将维持正增长

由于销售回款受到制约,叠加融资受限,资金端压力将迫使企业暂缓拿地决策,所以一季度企业土地端投资将受到严重制约,土地投资难对开发投资形成正向拉动,而且由于项目开发建设的暂停,工程端投资也必将受到严重影响。因此,一季度开发投资将较2019年同期有明显下跌。

2季度开始,项目开发建设或将回归正常秩序,企业大概率加快赶工,施工节奏加快,工程投资增加,此端将对开发投资带来正向拉动。土地端投资也将大概率增加:其一、投资能力上,随着销售秩序的逐步回归正常,回款也将逐步恢复,若融资端政策再给予一定支持,企业投资能力势必增强,投资强度也将大概率提升;其二、投资意愿上,由于2019年企业销售向好,但去化率走低,企业可供出售且易去化的货值有限;而且,2019年,多数企业在土地投资上相对谨慎,2020年企业将有强烈的补库存需求。

全年来看,开发投资将呈现前低后高趋势,上半年受疫情影响,开发投资将受一定影响,一季度同比增幅将为负,下半年,在土地投资和工程投资的双拉动下,开发投资或出现报复性上涨,全年开发投资仍将保持正向增长,预计全年涨幅为2.4%。

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不可抗力不可预测,也将在一定阶段内对房地产行业发展造成冲击。疫情对房地产行业造成冲击无可避免,短期内,商品房销售、房屋新开工面积、竣工面积、房地产开发投资都将受到重挫,但我们认为,疫情过后,房企处境或将有明显改善,行业各项指标也将有明显改善,在此之前,努力活着才是王道。

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