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你的房贷,该不该换成LPR?丨只能选1次

创业资讯 2020-03-02 评论(0)
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昨天开始,问房贷的人就明显多起来。因为3月1日起,今年1月1日之前买房的朋友,就可以向银行申请贷款的基准利率转换。

但问题是:这房贷利率,换还是不换?具体怎么换呢?

今天,就这个问题,我们再来聊一聊。

先说说我们的倾向:更建议换成LPR,也就是新的利率计价方式。

当然,重点还是先看我们的分析逻辑,认同了再做决定

今年的3月到8月期间,今年之前签订房贷合同的朋友,有且仅有一次选择的机会。具体来说,有两个选项:

1)浮动利率:换成LPR计价方式,未来利率会随LPR浮动;

2)固定利率,按照同一个利率一直执行下去。

比如你合同上的房贷利率是4.9%,未来就一直按4.9%到还完为止。

这里再做个简单科普,LPR到底是什么?

LPR又叫做“贷款市场报价利率”。具体到每个月,由18家专门的银行分别报出自己的贷款利率,然后去掉最高价和最低价,剩余16个利率计算平均值,就得出了这个月的LPR,所以是每月浮动的。

理解了原理,选择的核心逻辑也明确了:你认为在你剩余的贷款期限中,LPR整体会是上升的,还是下降的。

认为会上升,就选固定利率,不受上涨影响;

认为会下降,就选LPR,能够享受下降的实惠。

仔细分析一下,短期来看,LPR整体下降是比较明确的;

但长期来看,如果你的房贷剩余期限还比较长,怎么判断呢?

我们投研小伙伴也讨论了下,觉得LPR长期会上升的概率不大

随着利率市场化,房贷跟市场整体利率的长期变化方向,大概率也是相同的。

市场利率要长期涨:

- 要么国内长期保持超高速增长,比如GDP持续6%+7%+,整个市场利率自然也会高,毕竟经济本身增长就这么快;

- 或者,国内通胀严重,甚至持续严重。

我觉得概率不大。

当然,谁也不能完全预测未来,如果你完全不想接受任何变动,就想锁定固定利率,也是可以的。

另外,补充一句,剩余贷款期限越短、剩余还款本金越小的朋友,这次调整的差别越小。你可以算算实际能差的利息费用,很可能就没那么纠结了。

逻辑明白了,我们再来聊聊更实操的问题。

目前,不少银行已经推出具体方案;考虑到方便办理,大都支持网上操作。这些银行,只要按银行通知,登录网银或手机银行,就能完成转换,还是很方便的。

当然,最稳妥的方式,还是直接打电话咨询你贷款行的客户经理,了解详情。

至于你们关心的LPR±点利率的具体计算,我们再一起动手算一下。

Step 1:计算你的实际贷款利率

再强调一次,凡是2020年1月1日前签订的商业贷款合同,都属于此次可转换范围。

找到合同上,签订的实际贷款利率。

当初签订时,可能会有利率折扣、或上浮,算上这部分后所得,就是你的实际贷款利率。

比如,我的一位朋友,2年前买的房,当时签订的「商业贷款合同」,是央行基准利率基础上打9折。

因此,他目前贷款的实际利率是:4.9%*0.9=4.41%

Step 2:计算加/减点

选择转换后,

你未来某年的房贷利率 =每年1月1日(或贷款合同对应月)的五年期以上LPR±点 

在这个公式里,LPR是每年一换的,而加/减点部分,则是固定的

计算也不复杂,把你今年的贷款实际利率 - 4.8%,就能得到。 

*4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率

还是拿前面那个朋友举例,4.41%-4.8%=-0.39%,那他的加/减点就是:-39。一个点等于0.01%。

转换完成后,他今年的贷款利率是不变的。但从2021年起,就会随LPR变动,一年变一次。

假设,2020年12月底,五年以上的LRP降到了4.7%,那朋友的房贷利率就会变成:

4.7%-0.39%=4.31%——较上一年,优惠了0.1%。

另外,对原先合同里,利率有上浮的朋友,也是同样计算,只不过加/减点是正数。

为了方便大家,替大家算了一下:

你的房贷,该不该换成LPR?丨只能选1次

记住,加点是固定的,不影响利率涨跌的走势;

选择LPR计价方式,还款利率的涨跌方向,只跟LPR的涨跌有关。

Step 3:选择重新定价时间

另外,有朋友会问,要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢?

两个选择,我觉得差别不会很大。如果硬要说出点理由,考虑短期内LPR下降趋势比较确定,可以这样选:

贷款发放日是1-2月的,选1月1日;贷款发放日在3-12月的,选对月对日,都能最早开始享受LPR计价。


最后,再多强调几句。

这次的利率转换,仅限3月1日~8月31日内完成办理。这是唯一一次机会,错过了就得保持固定利率,到贷款还完了。 

此次调整,仅针对商业贷款,如果是纯公积金贷款,就无需变动;如果是商业贷款+公积金的混合贷款,也只能调整商业贷款部分。

如果,你是2020年后签订商业贷款合同,或者之后打算买房的,未来统一按LPR方式计算房贷,所以也不用纠结怎么选的问题了。

看完这篇,希望对你选择和计算新版的贷款利率,有帮助。

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